Zwischen Emission und Ertrag: Die Rolle von CO2 im Kaufpreisgefüge

Berlin boomt. Während die Stadt wächst, Wohnungen knapp werden und Mieten steigen, rückt eine weitere, weniger sichtbare Herausforderung zunehmend in den Fokus: der CO₂-Fußabdruck der Gebäude. In Deutschland sind Wohn- und Gewerbeimmobilien für rund 30 % der gesamten CO₂-Emissionen verantwortlich (Umweltbundesamt 2024).

Das verändert auch die Perspektive von Investoren, Bauherren und Politik: Energetische Sanierungen und ESG-Konformität sind längst keine Buzzwords mehr, sondern werden zunehmend zur Notwendigkeit, befeuert durch ein wachsendes Nachhaltigkeitsbewusstsein und strengere staatliche Regulierung. Theoretisch müssten emissionsarme Gebäude dadurch einen Preisaufschlag erfahren. Doch zeigt sich das auch bereits am Markt?

Um dieser Frage nachzugehen, haben wir 766 Transaktionen von Mehrfamilienhäusern in Berlin aus den Jahren 2022 bis 2025 analysiert. Darunter klassische Wohngebäude ebenso wie solche mit gewerblicher Teilnutzung. Die Datengrundlage bildeten aggregierte Daten aus der Kaufpreissammlung des Berliner Gutachterausschusses, ergänzt um modellierte CO₂-Emissionen mithilfe des Wüest Partner CO₂-Rechners. So konnten wir untersuchen, ob CO₂ bereits ein relevanter Preisfaktor ist oder nicht.

Ein Trend zeichnet sich ab
Ein erster Blick auf die Korrelation zwischen CO₂-Emissionen und dem Kaufpreis pro Quadratmeter zeigt: Es gibt einen Zusammenhang – allerdings ist er noch schwach.

Für den Zeitraum von 2022 bis 2025 liegt der Korrelationskoeffizient bei -0,13. Das heißt: Höhere Emissionen gehen tendenziell mit niedrigeren Preisen einher, jedoch nicht in einem Ausmaß, das als statistisch signifikant gilt. Interessant ist jedoch die Entwicklung über die Jahre: von -0,08 im Jahr 2022 auf -0,36 im Jahr 2024. Ob dieser Trend durch ein wachsendes Umweltbewusstsein, politische Vorgaben oder Marktmechanismen bedingt ist, bleibt offen, aber die Richtung ist erkennbar.

Um zu analysieren, ob und in welchem Ausmaß CO₂-Emissionen gemeinsam mit anderen Faktoren den Preis beeinflussen, haben wir ein multiples Regressionsmodell entwickelt. Es berücksichtigt neben den Emissionen auch diese klassischen Preistreiber:

• Lage
• Baujahr
• kombinierte Wohn- und Nutzfläche
• baulicher Zustand
• Leitzins zum Verkaufszeitpunkt
• erwartete Mieteinnahmen pro Quadratmeter

Das Modell kann die Unterschiede in den Kaufpreisen zu rund 71% durch die berücksichtigten Faktoren erklären. Der Effekt der CO₂-Emissionen auf den Kaufpreis ist wie vermutet negativ, gemäß Modell sinkt der Quadratmeterpreis um rund 2 € pro zusätzlichem Kilogramm CO₂ pro m² und Jahr. Auch wenn dieser Effekt nicht statistisch signifikant ausfällt, zeigt sich doch ein konsistenter negativer Zusammenhang in den Daten.

Die stärksten Preisfaktoren sind laut Modell die erwarteten Mieteinnahmen, die Lage und der bauliche Zustand, allesamt mit positivem Effekt. Der jeweils gültige Leitzins zeigt sich hingegen als Belastungsfaktor klar preismindernd.

Was bedeutet das für den Berliner Immobilienmarkt?
Der Einfluss von CO₂-Emissionen auf die Kaufpreise von Mehrfamilienhäusern in Berlin ist messbar, aber noch schwach – und steht hinter Faktoren wie Lage oder Ertrag zurück. Berücksichtigt man jedoch die weiteren Einflüsse der Energieeffizienz auf die Marktmiete und die Betriebskosten (CO₂ Steuer), so deutet sich doch ein klarer Trend an: Nachhaltigkeit wird zunehmend auch im Preis berücksichtigt.

Die Konsequenz liegt auf der Hand: Wer heute in Energieeffizienz investiert, sichert sich nicht nur ökologische Vorteile, sondern reduziert auch wirtschaftliche Risiken. Steigende Energiepreise, gesetzliche Vorgaben (z. B. Gebäudeenergiegesetz) und die ESG-Fokussierung vieler Investoren erhöhen den Druck auf ineffiziente Bestände. Unsanierte Gebäude könnten bald an Wert verlieren, emissionsarme hingegen an Marktattraktivität gewinnen.

Der CO₂-Rechner von Wüest Partner unterstützt Investoren und Eigentümer dabei, Emissionsrisiken fundiert zu bewerten und datenbasierte Entscheidungen zu treffen.

Autor:  
Lucas Bensch ist Geograf mit Schwerpunkt auf Geodatenverarbeitung und Fernerkundung. Nach dem Masterstudium der geographischen Umweltforschung arbeitete er an der Freien Universität Berlin als freier wissenschaftlicher Mitarbeiter und Lehrbeauftragter in der Fachrichtung Fernerkundung und Geoinformatik. Aktuell ist er als Senior Data Scientist bei Wüest Partner tätig. 

Quellen: Umweltbundesamt 2024:
https://www.umweltbundesamt.de/themen/klima-energie/energiesparen/energiesparende-gebaeude#eigentuemer
Objekt- und Transaktionsdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin
Modellierte Emissionswerte: Wüest Partner CO₂-Rechner