3 Fragen an Stephan Winn

Die Immobilienwirtschaft muss ihren Fokus stärker als bislang statt auf Neubau auf den Umbau bestehender Bürogebäude legen. Allerdings sind Bestandsprojekte komplizierter und noch dazu häufig auch nicht kostengünstiger. Wie kann die Rechnung für Eigentümer dennoch aufgehen?
Stephan Winn: Die Vorstellung, dass Sanieren teurer sei als neu zu bauen, hält sich hartnäckig. Meine Antwort darauf: Der Bestand rechnet sich – aber nur, wenn man ihn richtig anpackt. Bestandsgebäude bringen ihre eigene Geschichte mit, die analysiert werden will. Sonst drohen in der Bauphase kostspielige Überraschungen. Es braucht eine sorgfältige Anamnese, zu der die Sichtung der Objektunterlagen, eine baulich-technische Bestandsaufnahme und Bauteilöffnungen gehören. Nur so können wir verdeckte Mängel identifizieren und bewerten.
Doch einen Schritt zurück: Was muss ich tun, um eine in die Jahre gekommen Bestandsimmobilie wieder transaktionsfähig zu machen? Was kostet mich das? Und lohnt sich das Investment überhaupt oder ist ein Exit die bessere Strategie? Schon in dieser frühen Orientierungsphase – noch vor der LP1 – können wir Kunden dabei unterstützen, die Perspektiven einer Immobilie auszuloten. Als Experten für die Transformation des Bestands haben wir ein tiefes Verständnis sowohl für die Anforderungen des Marktes als auch für die Nutzerbedürfnisse.

Auf dieser Basis entwickeln wir gemeinsam mit unseren Kollaborationspartnern (#BuildingTeams) konkrete Maßnahmenpakete inklusive verlässlicher Kostenschätzungen und bieten damit eine fundierte Grundlage für strategisch kluge und vor allem wirtschaftlich umsetzbare Entscheidungen.

Bauen im Bestand gilt technisch und organisatorisch als besonders anspruchsvoll. Wie gelingt es, Projekte trotz dieser hohen Komplexität wirtschaftlich erfolgreich zu realisieren?
Stephan Winn: Beim Bauen im Bestand sind wir in der Tat mit besonderen Herausforderungen konfrontiert. Um die hohe Projektkomplexität zu beherrschen, setzen wir auf interdisziplinäre Kooperation. Das heißt, wir bringen Experten mit unterschiedlichen Fachkenntnissen und Perspektiven an einen Tisch – und das von Anfang an. So entstehen wertvolle Synergieeffekte.

Die traditionelle Projektabwicklung, bei der unterschiedliche Akteure sequenziell in den einzelnen Leistungsphasen arbeiten, führt zwangsläufig zu Reibungsverlusten und Informationslecks. Aus unserer langjährigen Erfahrung mit dem Bestand wissen wir: Der Schlüssel zum Erfolg – auch in wirtschaftlicher Hinsicht – liegt in der integrierten Projektabwicklung. Dieser Design & Build-Ansatz liefert alle Leistungen von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe aus einer Hand. Dadurch schaffen wir Transparenz und partnerschaftliches Miteinander. Mehr noch: Indem wir Projektverantwortung über die gesamte Wertschöpfungskette übernehmen, können wir aus Schnittstellen Nahtstellen machen, die Effizienz steigern und unseren Kunden Termin- und Kostensicherheit bieten.

Vor einigen Jahren haben Sie Lean Management bei apoprojekt eingeführt. Was spricht aus Ihrer Sicht für die Methode?
Stephan Winn: Das Großartige an Lean Management ist aus meiner Sicht, dass es universell in allen Bereichen einsetzbar ist und – Veränderungsbereitschaft vorausgesetzt – das Potenzial hat, wirklich etwas zu bewegen. Die Methode hilft uns, Silodenken aufzubrechen: weg von kleinen „Fürstentümern“, die ihre eigenen Partikularinteressen verfolgen, hin zur Schwarmintelligenz. Sämtliche Aktivitäten sollen auf ein gemeinsames Ziel einzahlen. Die Voraussetzungen dafür sind Kommunikation, Kollaboration und Transparenz. Um diese Prinzipien in den Arbeitsalltag zu bringen, haben wir einen Werkzeugkoffer, zu dem etwa unsere Big Rooms, visuelles Management und das Last Planner System gehören.

Natürlich denkt man beim Thema Lean zuerst an Effizienz. Uns geht es aber um mehr. Wir wollen unsere Mitarbeitenden befähigen und sie aktiv in die Gestaltung von Prozessen einbinden. Das heißt auch, dass wir Fehler sichtbar machen, um aus ihnen zu lernen – ohne Schuldzuweisungen. Anstatt an Symptomen herumzudoktern, fragen wir: Was ist eigentlich die Ursache des Problems und wie können wir sie beheben? Und dann ist da noch der gesundheitliche Aspekt: Mit stabilen, vorhersehbaren Prozessen können wir den chronischen Stress, der in der Baubranche herrscht, deutlich reduzieren. „Work smarter, not harder“ – unsere Erfahrung zeigt, dass das funktioniert. Inzwischen wenden wir Lean Management bei allen unseren komplexeren Refurbishment-Projekten an.  

Vielen Dank für das Gespräch.

33. IMMOEBS ImmobilienForum

Am 27. August in Frankfurt am Main stellt Stephan Winn vor, wie die Transformation von Bestandsimmobilien wirtschaftlich erfolgreich gelingen kann. Er ist Geschäftsführer der apoprojekt GmbH.

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