Transformation von Büroimmobilien

Wie geht einer der größten Immobilienentwickler und Eigentümer die Transformation von Bestandsimmobilien an? Welche Objekte wandelt er um und von welchen Projekten lässt er lieber die Finger? Wir haben die ECE aus Hamburg gefragt und interessante Antworten aus erster Hand erhalten: von Peter Schmidt, Regional Head Köln/Düsseldorf, und derzeit verantwortlich für eine Bürokonversion der ECE in Düsseldorf. Er spricht über wirtschaftliche Potenziale, die Bedeutung von Planungsrecht und Förderkulissen sowie über unterschiedliche Preisvorstellungen von Verkäufern und Projektentwicklern.

Wie hat die ECE das Refurbishment von Bestandsimmobilien in ihre Planungen der kommenden Jahre integriert?

Peter Schmidt: Mit unseren laufenden Refurbishments von bestehenden Büroimmobilien in Rom, Düsseldorf und Kopenhagen sammeln wir derzeit laufende Erfahrungen in diesem Segment und sind aus verschiedenen Gründen von dem Produkt sehr angetan. Insofern halten wir laufend Ausschau nach potenziellen Büroimmobilien, die sich zu Wohn- oder Hotelprojekten entwickeln lassen. An der Entwicklung von Neubauten sind wir aber gleichermaßen interessiert.

Wie groß ist das Potenzial solcher Refurbishments innerhalb des bestehenden Immobilienportfolios der ECE? Wie viele solcher Projekte planen Sie?

Peter Schmidt: Refurbishments insbesondere im Sinne von Konversionen oder Nutzungsänderungen bieten aus unserer Sicht ein großes Potenzial, ein Überangebot von nicht mehr marktgerechten Büroimmobilien abzubauen und den Nutzungen zuzuführen, in denen ein Nachfrageüberhang herrscht. Reine Refurbishments von Büroimmobilien, die diese in einen modernen, ESG konformen Stand bringen, sind für die ECE derzeit kein Tätigkeitsfeld.

Refurbishments sind in der Regel komplizierter und bringen mehr Risiken mit sich als Neubauten. Wo liegt der Vorteil bei der Entwicklung des Bestandes?

Peter Schmidt: Ein wesentlicher Vorteil der Umnutzung ausgedienter Bestandsimmobilien ist die Nachhaltigkeit. Durch die Konversion eines bestehenden Gebäudes wird die Versiegelung zusätzlicher Flächen vermieden, wodurch die wertvolle Ressource Boden geschont wird. 
Ein weiterer bedeutender Aspekt ist die Einsparung von grauen Emissionen, die bereits in den ursprünglichen Bau der Immobilie eingeflossen sind. Diese Einsparung wird durch den Erhalt und die Nutzung der bestehenden Bausubstanz ermöglicht. So wird der Einsatz von Baustoffen wie Beton reduziert, und bereits verbaute Materialien erhalten ganz natürlich einen neuen Lebenszyklus. 

Wie sieht es aus ökonomischer Sicht aus?

Peter Schmidt: Hier muss stark auf den Einzelfall geschaut werden. Das Sanieren oder Umnutzen eines Bestandes ist nicht automatisch günstiger und kann im Zweifel sogar kostspieliger werden als ein Neubau. Das hängt aber stark von der Gebäudestruktur, den Erschließungskernen, Brandschutzthemen, Statik etc. ab. Interessant ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten auch eine oftmals verkürzte Projektlaufzeit, da in aller Regel innerhalb des vorhandenen Planrechts gearbeitet wird und die Bauzeit mitunter kürzer ausfallen kann als im Neubau.
Darüber hinaus hilft in Deutschland die Förderkulisse für Bestandssanierungen im Wohnen enorm, um Projekte wirtschaftlich tragfähig zu machen.

Was sind umgekehrt die größten Hemmnisse und Risiken bei solchen Projekten?

Peter Schmidt: Bauen im Bestand bringt immer Risiken mit sich, die sich aus unserer Sicht aber bewerten und bearbeiten lassen. Da wir uns auf Konversionen fokussieren, müssen sich die nicht mehr marktfähigen Büroimmobilien natürlich in einer Lage befinden, die sich für Wohnen oder Hotels eignet.
Sofern kein Planrecht für wohnwirtschaftliche Nutzungen vorliegt, sind gewerbliche Wohnkonzepte sicherlich eine gute Wahl, allerdings sind die Kommunen mitunter zusehends restriktiv und wir haben hier noch keine eigenen Projekte aufgesetzt. Die Anpassung des Planungsrechts ist hingegen oftmals nicht durchsetzbar oder unverhältnismäßig im Sinne des Aufwands.
Oft liegen die preislichen Erwartungen des Eigentümers auf einem deutlich anderen Niveau als die des Projektentwicklers. Während der Verkäufer, trotz fehlender Nachvermietung, seinen Wert oft aus alten Mietpreisen und Faktoren ermittelt hat, rechnet der Projektentwickler den Anfangswert residual aus und muss zumeist deutliche Abschläge verhandeln können, ansonsten wird sich eine Entwicklung auch trotz Förderungen nicht darstellen lassen.

Vielen Dank für das Gespräch.

33. IMMOEBS ImmobilienForum

Am 27. August in Frankfurt am Main stellt Katja Freese die Chancen und Risiken von Bürokonversionen aus Sicht eines Projektentwicklers vor. Sie ist Direktorin für Residential-Entwicklungen Deutschland und Europa der ECE.

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